借地権付き建物の売却はできる？売却の手順と注意点を解説 - 金融・投資情報メディア HEDGE GUIDE

日本の不動産の中には「借地権付きの物件」が多くあり「家を売りたいけれど借地権が設定されていて、本当に売れるだろうか？」と不安に思う人も少なくないのではないでしょうか。

借地権付きの物件は一般的な物件と比較すると売却の手順が複雑で難易度も高くなります。しかし、借地権付き建物であっても売却のポイントを押さえておけば、失敗のリスクを減らすことができます。

この記事では、借地権がどのような権利なのか、借地権付き建物の売却に向けた注意点などについて解説します。

1．借地権とはどのような権利？

借地権とは、土地の上に建物を建てるために土地を借りる権利のことです。なお、土地を借りるにあたって、借主は「地代」を貸主に支払う必要があります。

また、借地権が設定されている土地のことを底地と呼びます。底地には底地権という権利があり、この権利に基づいて、地主は土地の借主から地代を受け取ることができます。

なお、借地権は土地の上に建物を建てることが前提の権利です。したがって、建物が建っていない駐車場などには、借地権は発生しません。また、借地権に関する法律は1992年8月を境に変更されています。

法改正前後で借地権の内容がどのように変わったのかについて解説します。

1992年8月以前から土地を借りている場合には、以下のような対応ができます。

なお、土地の上に建設された建物の構造によって、権利の存続期間が違うので注意が必要です。

構造	初回契約時	更新後
木造	20年〜30年	20年
RC造・SRC造	30年〜60年	30年

1992年8月以降に土地を借りた場合は、借地法ではなく「借地借家法」が適用されます。借地借家法では、建物の構造ではなく建物の用途などによって権利の種類が分かれています。

権利の種類	概要
普通借地権	最初の契約締結時は存続期間が30年初回の契約更新時は存続期間が20年 2回目以降の契約更新時は存続期間が10年となる
定期借地権	土地の上に建設する建物の用途が住宅に限定される存続期間は最低50年契約期間が満了したら、借主は土地を更地にして貸主へ返還する必要がある
事業用定期借地権	土地の上に建設する建物の用途が店舗などの場合は事業用定期借地権が適用される存続期間は10年〜49年（2008年の改正以降適用）契約期間が満了したら、借主は土地を更地にして貸主へ返還する必要がある
建物譲渡特約付借地権	契約期間が満了したら、土地の所有者は建物を買い取る特約となっている契約期間は30年以上
一時使用を目的とした借地権	一時的に工事の現場事務所やプレハブなどを建設する場合に適用される

*「借地借家法」を参照（2020年2月時点）

借地権付きの物件について売却を検討するときは、まず適用される権利がどれに当たるのかを確認するようにしましょう。

権利が法律で設定されている関係上、借地権付きの建物を売却する場合には、しっかりと手順を踏んで進める必要があります。また、物件の売却にあたっては地主との交渉が必要になるため、不動産業者によっては売却に対応できない、実績がないケースがあるので注意しましょう。

借地権付きの物件を売却するにあたっては、まずは地主に物件の売却を考えている旨を伝えましょう。借地人と地主とは借地契約を締結しているため、借地権付きの物件を売却すると、契約内容の変更が発生するからです。

地主は前述した底地権に基づいて、以下の場合にお金を受け取ることができます。

借地権付きの物件を売却することは「借地契約の譲渡」にあたるため、借地人は地主にお金を支払う必要があります。

地主によっては、建物の所有者が変わるのであれば契約を解約したい、土地を売却したいという意向を持っている場合もあるので、建物を売却する前に地主の許可を得るようにしましょう。

借地権付きの物件を売却するのであれば、同様の実績を持っている不動産業者に仲介などを依頼しましょう。

地主が建物の売却を許可せず、交渉が必要になる場合もあるため、交渉や権利関係の調整などの実績がない不動産会社だと売却が難航する可能性があります。

借地権付き物件の取引実績がある会社を探すには、複数社から査定結果を受け取ることが出来る不動産一括査定サービスが役立ちます。売却を依頼する不動産会社の選定は、借地権付き物件の取扱実績や詳しい査定理由を確認し、慎重に検討しましょう。

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