【ホームズ】知らないと損！ 固定資産税に関する5つの軽減措置について詳しく解説 | 住まいのお役立ち情報 - LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

土地や建物を持っていると、どんな人にも必ずかかる固定資産税ですが、実は所有する不動産によって税率が異なります。固定資産税には5つの軽減措置が用意されているので、少しでもお得に納税するための方法がないか調べるとともに、課税ミスをチェックする方法も知っておきましょう。

そもそも固定資産税とは

固定資産税とは、建物や土地を所有している限り毎年かかる税金で、滞納すると給与や財産、最悪の場合には建物や土地そのものが差し押さえられてしまいます。たとえ空き家や、活用していない土地だとしても固定資産税は課せられます。固定資産税をゼロにするためには、建物や土地を売却して手放す以外に方法はありません。

固定資産税の支払い義務は、毎年1月1日の時点で建物や土地を所有している人に発生するため、売買する場合にもタイミングを考慮することが重要です。

しかし一般的には、新しい所有者との間で固定資産税を日割りにし、割合に応じた費用を支払うことになるケースが多いため、税金の全額を売り主側で負担することは少ないでしょう。

固定資産税の計算式

固定資産税は、国が定める固定資産税評価額を基に決めることになり、この金額に税率1.4%（標準税率。自治体により異なる場合もある）を掛けた金額が固定資産税として算出されます。

固定資産税評価額は「土地の固定資産評価額」と「家屋の固定資産税評価額」に分かれています。前者が地価公示価格や実際の売買事例から算出されることに対し、後者は建物の構造や設備、建材によって算出されるところが特徴です。

固定資産税評価額は、3年に1度のペースで見直され、税額が安くなるか高くなるかは地価の変動に応じて決まります。固定資産税の支払いは一括払いのほか、4回の分割払いも選択可能で、自治体によってはクレジットカードを使って支払いを済ませることもできます。

土地の固定資産税評価額が3,000万円、税率が1.4%というケースを想定して、実際の固定資産税額がいくらになるか見てみましょう。

3,000万円×1.4%＝42万円（年額）

1ヶ月あたり3万5,000円の支出となるため高額に感じますが、これから紹介する軽減措置を活用すれば、固定資産税を安く抑えられます。

固定資産税に関する5つの軽減措置

固定資産税の軽減措置として紹介できるのは以下の5点で、適用するためには自分で申告を行う必要があります。項目ごとにどれくらいの軽減を受けられるのか、条件も交えながら紹介します。

住宅用地の特例による軽減措置

保有している土地を住宅用地として使用する場合に受けられる軽減措置です。これを適用すると、先ほどの計算式から固定資産税額を最大で1/6にまで下げられます。さらに都市計画税が必要な場合も、最大1/3にまで軽減できます。

具体的な適用条件は以下のとおりです。

	税金	軽減率
小規模住宅用地 (200m2以下)	固定資産税額	評価額×1/6
	都市計画税	評価額×1/3
一般住宅用地 （200m2超）	固定資産税額	評価額×1/3
	都市計画税	評価額×2/3

仮に面積が100m2、固定資産税評価額3,000万円の土地を住宅用地として使用した場合には、以下のような計算式で税額を算出します。

3,000万円×1/6×1.4%＝7万円

なお住宅兼テナント等の場合にも適用できますが、住宅の種類や住宅部分の割合に応じて、住宅用地率が下がり、軽減率が変動します。

種類	住宅が占める割合	住宅用地率
地上5階建て以上、 なおかつ 耐火建築物である場合	1/4以上～1/2未満	0.5
	1/2以上～3/4未満	0.75
	3/4以上	1
上記以外の併用住宅	1/4以上～1/2未満	0.5
	1/2以上	1

新築住宅に対する軽減措置

建物を新築する場合には、上記の軽減措置を土地に対して受けられるうえに、期間限定で建物にかかる固定資産税を減額できます。ただし、これは2022（令和4）年3月31日までに新築した物件に限る制度であり、その後の軽減措置は未定です。

一戸建て住宅	3年間にわたり1/2に減額
マンション	5年間にわたり1/2に減額

仮に建物の価値が1,000万円という場合は、以下のように税額を計算します。

1,000万円×1.4%÷1/2＝7万円

耐震建替え・改修に関する軽減措置

1982（昭和57）年1月1日以前に建築された家屋を取り壊し、耐震改修を行った家屋を新築すると、その後の固定資産税が3年間にわたり全額免除されます。耐震構造に改修した場合も1年間、住宅が通行障害既存耐震不適格建築物に該当する場合は2年間、全額が免除されます。

これは、2021（令和3）年3月31日までに新築した物件に限り適用される制度なので、早めの申請がおすすめです。

バリアフリー改修に関する軽減措置

2007（平成19）年1月1日以前に建てられた建物をバリアフリー化工事によって改修した場合、工事完了の翌年から1年間、床面積100m2までの部分に限り、1/3に減額されます。これは2022（令和4）年3月31日までに行うバリアフリー化工事が申請の対象となり、それ以降の制度継続の有無は現段階では不明です。

省エネ改修に関する軽減措置

住宅の省エネ改修を2022（令和4）年3月31日までに行った場合、1年間にわたり、面積120m2までの部分に限って固定資産税の1/3が減額されます。こちらは適用を受けるための条件が複雑で、以下の条件をすべて満たす必要があります。

• 賃貸住宅でないこと
• 2008（平成20）年1月1日以前に建築されていること
• 工事後の床面積が50m2以上、280m2以下であること
• 工事後の家屋の床面積の1/2以上が居住用であること
• 窓の改修工事を行うこと
• 改修部分がいずれも2013（平成25）年の省エネ基準相当に適合すること
• 省エネ改修工事費用が50万円以上であること

固定資産税の課税ミスに注意が必要

固定資産税の課税評価は、国単位ではなく各地方自治体が独自に調べたうえで行っており、自治体の評価や計算方法に誤りが生じている可能性もあります。その場合、本来は支払う必要のない税金まで支払ってしまうことになりますから、疑問に感じる部分があれば、自治体に確認してみましょう。

ここからは、土地と建物の課税ミスを確認する方法をお伝えします。不自然に高いと感じる場合や、念のために調べておきたいという場合には、以下を参考にチェックを進めてみましょう。

土地の課税ミスを確認する方法

土地の課税ミスを確認する際には、上記でも取り上げた住宅用地の軽減特例が適用されているかどうかを見ます。これにより最大1/6の減税措置を受けられるので、明らかに税額が高すぎるという場合には、この制度の適用ミスを疑いましょう。

なお、200m2までの部分は固定資産税を1/6として計算しますが、それを超過する土地がある場合には、残りの面積も1/3にまで減税できます。仮に固定資産税評価額が3,000万円で、面積1,000m2の住宅用地があるという場合には、以下のように計算を行います。

200m2までの600万円分：600万円×1/6×1.4％＝1万4,000円
残りの2,400万円分：2,400万円×1/3×1.4％＝11万2,000円

上記の合計額は12万6,000円です。誤ってすべて1/3の軽減税率が適用されている場合もあるため、注意しましょう。

建物の課税ミスを確認する方法

建物の課税ミスを確認する場合は、法務局から登記事項証明書を取得し、登記されている床面積と課税明細上の床面積を比較しましょう。ここで、課税明細上の床面積のほうが大きいことが分かった場合は、固定資産税を多く支払っている可能性が高くなります。

こうした問題が見つかった場合は、登記事項証明書と課税明細を持参して、担当窓口に問合せをすることをおすすめします。

まとめ

固定資産税は、土地や建物を所有している場合に必ず支払うことになる税金ですが、ここで紹介した5つの軽減措置を活用することで、税負担を軽減できます。まれに、各自治体が固定資産税の計算ミスをすることも考えられるので、おかしいと感じた場合には、軽減措置が正しく適用されているかどうかを、念のために調べてみましょう。

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